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本帖最后由 DF-41 于 2021-12-27 10:00 编辑
2022年房价走势预测
转眼到了2021年年底,斗胆预测一下2022年房价走势。
1、2021年的楼市
2020年年末,本地房价有点翘尾,让人感到楼市的春天又回来了。热度一直持续到今年一月,但很快就冷却下来了。原因是国家重申“稳地价”、“稳房价”和“稳预期”的楼市调控决心,并调高了房贷利率,延长了放款时间。有的人半年都拿不到贷款。这背后的原因是国家政策收紧,严格限制违规资金进入楼市。
2021年楼市总体低迷、平稳,到了下半年悲观气氛渐浓,新房和二手房价格都出现下滑,全国多地出台了“限跌令”。可是,到了本月初,有关部门突然重申房地产是“支柱产业”,也放松了房贷。这是一个明显的信号,说明全国楼市过冷,需要升温,保持一定的热度。但市场反应冷淡,观望气氛依然挥之不去。
2、楼市现状
根据有关资料,苏州大市范围属于人口流入地区,这对楼市有支撑作用,但存量房体量较大,新楼盘不断推出,加上疫情和总体经济形势不乐观,房价几乎不可能上涨。
最近的几次土地拍卖,几乎都以底价成交或流拍,反映出开发商对市场缺乏信心。经济不振,购房者也会选择攥紧钱袋,谨慎出手。
3、决定房价的因素
决定房价的首先是供需状况,这是大家都能想到的。其次还有土拍价格、建造成本、经济形势、居民收入及对未来的信心(预期)等。但是,要知道,虽然房地产是“支柱产业”,也必须服从“大局”。这和国外土地私有条件下房地产的发展逻辑完全不同。最重要的是,目前居民70%-80%的财产在房产中,房地产的金融属性暂时无法去除,所以,房价涉及的方面很广,必须牢牢把控;房价走势主要看政策,而不是看供需。只有密切关注政策变化,才能知道房价走势。
4、2022年房价会怎样
如果用一个字概括,2022年的房价肯定是“稳”。
前面讲到,国内楼市发展主要看政策。目前,在种种不利因素的综合作用下,楼市只能继续承担“蓄水池”和“缓冲器”的作用,因为楼市出现抛售潮和硬着陆是致命的、灾难性的。当年日本、东南亚的楼市、股市悲剧主要是外部热钱炒作、做空的结果。只要管住资本,这种悲剧便不可能在中国重演。
但“稳”的同时,房价的分化会更加明显。分析房价,首先看地段,其次看房龄。地段好的,靠近城市核心区、配套完善、交通便利的房子价格坚挺。房子不是古董,越老越值钱。新房在设计理念、建造工艺和使用材料等方面都采用新标准,更适于现代人的居住需要。比如新楼盘不会像老小区一样引入菜市场和店铺,商住混杂。
对于学区房,尤其是“老破小”学区房,政策随时都可能发生变化,要慎重选择。
对于年轻人,城北和城南都是不错的选择,尤其是南部新城,发展潜力无限,但配套需要等3到5年才能跟上。
滨江新城、沙家浜、辛庄等区位好的乡镇,房价合理、环境优美,也可以考虑。
常熟在基础设施方面越来越有大城市的模样,经济上长期名列全国百强县市前5,加上地处长三角苏南核心区,所以常熟会越来越好。如果苏州机场落地(无论是否在常熟),或有大的基建项目,或有区划调整,常熟不但受益,也会迎来大发展。
稳房价的目的是为了避免出现房价“硬着陆”,伤及整体经济社会发展,同时也是以时间换空间,让居民收入逐渐赶上来。总之,明年经济形势依然严峻,稳定房价仍然是楼市调控主旋律。明年房价会更加分化,但总体上不会大起大落。有真实住房需求的,要关注楼市政策变化和市场动态,遇到合意的房子可以果断出手。
个人观点,仅供参考。
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